Miroslav Princ: Hypoteční úvěry a jejich refinancování

15.01.2013 21:04

 

Financování nákupu nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření je dnes už samozřejmostí. 

Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určené k bydlení.

 

Jedním ze znaku hypotečních úvěrů je jejich účelovost. To znamená že banky zkoumají, zda je pořizovaná nemovitost určená k bydlení. Hypoteční úvěr se poskytuje na financování:

  • koupě nemovitosti včetně stavebního pozemku,
  • koupě družstevního podílu,
  • vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí,
  • výstavby nemovitosti,
  • rekonstrukcí, modernizací a oprav nemovitostí,
  • vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých na investice do nemovitostí,
  • kombinace výše uvedených účelů.

V případě neúčelových hypotečních úvěrů (říká se jim také americká hypotéka) banka nezkoumá účel úvěru. Proto mohou být použity k profinancování jakýchkoli potřeb žadatele. I v tomto případě je zástavou nemovitost (nemusí být pořizovaná) a úvěr bývá poskytnut obvykle do výše 50% její hodnoty. Ve srovnání s účelovými úvěry mají neúčelové kratší dobu splatnosti (nejčastěji do deseti let) a nesou vyšší úrokovou sazbu. 

 

Hypoteční úvěry jsou poskytovány od minimální výše zpravidla 300 000,- korun. Maximální částka je daná hodnotou nemovitosti stanovenou odborným odhadem. Horní limit, který je ochotna banka žadateli půjčit, je závislý na jeho příjmu, jiných závazcích, životních nákladech a ohodnocení, zda je schopen úvěr splácet (stanovení bonity žadatele).

Splatnost (délka) hypotečních úvěrů je od 5 do 30 let. Úroková sazba (ve většině případů pevná) se v průběhu trvání úvěru několikrát změní. Banka ji stanovuje vždy na několik určitých období – od 1 až do 10 let a klient si délku fixace sám volí. Na konci každého fixačního období dochází ke změně úrokové sazby podle podmínek na trhu.

 

Na konci každého fixačního období banka pošle oznámení/nabídku sazby na další období. Protože banka, přirozeně, hledí na svůj zisk, úroková sazba (a nové splátky) může být často vyšší než ta, kterou může žadatel získat jinde.
To samo o sobě není až tak velký problém. Problém je v tom, že většina bank posílá nabídky poštou přibližně čtyři týdny před koncem fixačního období, což lidem nedá dostatek času na prověření trhu a zajištění nové, výhodnější hypotéky u jiné banky (případně vyjednání výhodnějších podmínek u stávající).

Proto doporučuji začít pracovat na refinancování alespoň dva měsíce před ukončením fixačního období. Jednání neprobíhají ze dne na den, často do termínů vstupují povinnosti v práci nebo rodině. To i přes to, že stále více bank dnes umožňuje refinancovat úvěry u jiných bank rychleji, než kdybyste uzavírali novou hypotéku. Říká se tomu zjednodušené refinancování.

Hlavní výhody zjednodušeného refinancování jsou:

  • nemusíte prokazovat příjem,
  • můžete využít původní odhad,
  • obvykle bez poplatku za zpracování úvěru.

Pravidla a podmínky pro využití zjednodušeného refinancování se liší banka od banky. Nicméně, základní požadavky jsou shodné:

  • samozřejmostí jsou čisté úvěrové registry,
  • nemění se zástava ani žadatelé,
  • nová měsíční splátka není vyšší než původní (jsou výjimky),
  • banky se liší v tom, jak dlouho už musíte úvěr splácet (3 nebo 5 let).

 

Stále častěji bude platit, že při refinancování hypotéky se vyplatí ověřit si, zda máte ty nejlepší podmínky za odpovídající cenu. Úspory přes jedno fixační období tak mohou jít do deseti - ale i statisíců.

Žadatel může take zvolit variabilní úrokovou sazbu, která se mění podle toho, jak se vyvíjí sazby na trhu a není závislá na fixačním období. Tento typ sazby je výhodný zejména v obdobích klesajících úrokových sazeb. Na druhou stranu, skrývá v sobě nebezpečí, že v okamžiku růstu sazeb dlužník nedokáže zareagovat včas na to, aby si variabilní sazbu zafixoval na pevnou, a může se stát, že bude platit vysoké splátky. Hypotéky s variabilní sazbou tedy vyžadují aktivnější sledování vývoje úrokových sazeb.     

Splácení hypotečního úvěru probíhá nejčastěji formou pravidelných, po fixační období stejně velkých měsíčních splátek. Splátka obsahuje úrokovou a úmorovou část (splátku jistiny), jejichž poměr se v každé splátce mění. Na počátku splácení je podíl určený k umoření jistiny nízký, s každou další splátkou se zvyšuje o částku, o kterou se snižuje úrokový podíl.

 

Výhody hypotečních úvěrů:

  • možnost získat okamžitě zdroje na financování investice do nemovitosti bez nutnosti dlouhodobě spořit,
  • možnost uplatnit daňový odpočet zaplacených úroků z úvěru,
  • možnost úrokového příspěvku ze Státního fondu rozvoje bydlení pro rodiny do 30 let,
  • financování celého investičního záměru hypotečním úvěrem v případě dostatečného zajištění (100 % financování),
  • možnost výrazného snížení výše měsíční splátky rozložením splácení úvěru do delšího časového období,
  • financování s nejnižšími náklady ve srovnání s jinými formami úvěrů a půjček. 

 

AUTOR:  Miroslav Princ 

Zpět

Kontakt

yourchance, o.p.s.
Argentinská 38
170 00 Praha 7

+420 603 284 505

 

Další projekty yourchance, o.p.s.:

Zajímavé knížky z oblasti finanční gramotnosti a osobního rozvoje najdete v E-SHOPU YOURCHANCE.

Partneři projektu:

 

yourchance o.p.s. © 2016 Všechna práva vyhrazena.

Tvorba webu zdarma s WebnodeWebnode