Miroslav Škvára: O bydlení

22.01.2013 13:23

 

O BYDLENÍ

Téma bydlení provází člověka po celý život. Ať chceme nebo ne, pro většinu z nás je vlastní bydlení nejen otázkou našich tužeb, ale hlavně finančních možností. Koupí vlastního bytu už neřešíme pouze otázku bydlení, ale budujeme svůj nový domov. A o ten určitě stojí usilovat.

Podívejme se tedy blíže, jak financovat vlastní bydlení a co všechno s tím souvisí.

 

CHCETE VLASTNÍ BYT A NEMÁTE DOST PENĚZ?

Základem financování vlastního bydlení by mělo být stavební spoření nebo hypoteční úvěr, popřípadě kombinace obou produktů. Je však možné využít i levných úvěrů od státního fondu rozvoje bydlení a jiných finančních produktů.

 

Stavební spoření

Začneme u stavebního spoření. Stavební spoření je účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované banky. V průběhu spoření může čerpat státní podporu a po jeho skončení získává - při splnění dalších podmínek - nárok na úvěr ze stavebního spoření. Ve své podstatě je stavební spoření uzavřený systém, nezávislý na negativních vlivech peněžního trhu. Systém potřebuje věrné spořitele, aby mohl uspokojovat žadatele o úvěr. Účastníkem stavebního spoření může být fyzická i právnická osoba. Na český trh bylo stavební spoření uvedeno v roce 1993 schválením Zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření č. 96/1993 Sb. Už od samého počátku své existence stavební spoření našlo své nezastupitelné místo mezi ostatními bankovními produkty.

V roce 2011 došlo u stavebního spoření k několika zásadním úpravám, které ovlivnily tento sektor. Nejvýznamnější změnou bylo snížení maximální výše státní podpory u všech smluv na 2 000 Kč za kalendářní rok. Po sedmiletém období (od roku 2004) byla zrušena dvoukolejnost smluv, kdy část účastníků stavebního spoření měla v případě tzv. staré smlouvy (uzavřené do 31. prosince 2003) nárok na maximální státní podporu ve výši 4 500 Kč a část účastníků v případě tzv. nové smlouvy (uzavřené od 1. ledna 2004) na maximální státní podporu ve výši 3 000 Kč. Zavedením nároku na maximální státní podporu ve výši 2 000 Kč na všechny smlouvy došlo k narovnání podmínek mezi oběma skupinami účastníků. Další změnou týkající se stavebního spoření bylo zdanění úrokových příjmů ze stavebního spoření formou 15 % srážkové daně.

Poslední změna - zdanění státní podpory připsané na účet účastníka v roce 2011 ‐ byla zrušena nálezem Ústavního soudu v dubnu 2011 (zákon publikovaný pod č. 119/2011 Sb.), proto byla částka původně sražené daně ze státní podpory dodatečně v květnu 2011 převedena na účty stavebních spořitelen. Na konci roku 2011 spořilo u pěti stavebních spořitelen 4,55 milionu účastníků. I přesto, že došlo ke snížení zvýhodnění tohoto produktu ze strany státu, má své opodstatní a je o něj zájem. Umožňuje naspořit si ve fázi spoření a následně čerpat výhodný úvěr. Může se jednat o řádný nebo překlenovací úvěr (meziúvěr) na bytové účely, pořízení pozemku, opravu střechy nebo jen rekonstrukci koupelny ve vašem současném bytě.

 

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr (neboli hypotéka) je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám. Vždy musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jako zástava využívá financovaná (pořizovaná) nemovitost, ale není to podmínkou. Ručit lze i jiným objektem. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů:

1. účelová hypotéka, která je striktně vázaná na investici do nemovitosti,

2. neúčelová, tzv. americká hypotéka - úvěr lze použít na cokoli (ale je dražší).

 

Splatnost hypotečního úvěru je doba, po kterou je klient povinen hradit bance úvěr. Obecně se pohybuje od 5 do 30 let, ale některé banky nabízejí i dobu 40 let. Žadatel musí splňovat podmínku, že délka splatnosti úvěru nesmí překročit 70 let jeho věku. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka a naopak. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr.

 

Způsoby splácení hypotečního úvěru:

  • Anuitní - klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky. Toto splácení se vyskytuje nejčastěji. Mění se pouze poměr mezi splátkou úroku a jistiny.
  • Progresivní - klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují.
  • Degresivní - klient platí z počátku vyšší měsíční splátky, které se mu postupně snižují.

 

Výše hypotečního úvěru:

  • minimální výše 100 000,- Kč
  • maximální výše v korunách mnohdy není omezena. Je ale omezena výší LTV (loan-to-value, tj. zástavní hodnota nemovitosti, kterou stanovuje smluvní odhadce bank) - banky v dnešní době poskytují hypotéku někdy až do 100 %. Nečastější LTV činí 85 %, což znamená, že žadatel má 15 % vlastních zdrojů.

 

Co znamená fixace úrokové sazby?

Fixní sazba se poskytuje na 1 rok, 3 roky, 5, 10, 15, 20, 25 nebo 40 let. Po dobu zvolené fixace úroku je garantována platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek. Po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány úrokové podmínky na další období. Současně má při změně fixace možnost mimořádnou splátkou splatit hypoteční úvěr nebo jeho část bez sankcí a poplatků. Nečastěji se poskytují fixace na 5 let.

V případě úvěru stavebního spoření je uzavřena smlouva na celé období s konkrétně stanovenými neměnnými podmínkami až do úplného splacení úvěru. U hypotečních úvěrů tedy klient často neví, za jakých podmínek bude splácet úvěr v následujícím období po vypršení fixace.

 

Jak poznat dobrou nabídku hypotéky?

Dobrým vodítkem při sjednávání hypotečního úvěru může být FINCENTRUM HYPOINDEX, který hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby.

Zdroj:  „Hypoindex.cz“, https://www.hypoindex.cz/

Z grafu za období posledních deseti let je zřejmé, že ceny hypoték jsou závislé na ceně finančních zdrojů bankovního sektoru. Dvouprocentní rozdíl v ceně úvěru vám může pěkně provětrat peněženku. Co mohu doporučit žadatelům o hypotéku? Snažte se před čerpáním hypotéky naspořit co nejvíce vlastních zdrojů a na koupi bytu nebo nemovitosti se řádně připravte. Je to často závazek na desítky let a to, že se vám nyní daří, neznamená, že to bude platit po celou dobu splácení úvěru. Zdravá hranice úvěru se pohybuje okolo jedné třetiny příjmu žadatele. Musíte také kalkulovat s tím, že i režijní náklady a v budoucnu i udržování nemovitosti bude zátěží pro vaši peněženku. Čím menší částku si půjčujete, tím lépe se vám bude v budoucnu splácet. A ještě jedna důležitá věc. Často bude banka požadovat životní pojištění vás samých, ale samozřejmě i kupované nemovitosti, a to jsou opět peníze, které musíte pravidelně platit.

 

Co je to předhypoteční úvěr?

Předhypoteční úvěr je typ úvěru, který je určen pro financování investic do nemovitostí. Je poskytován v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Umožňuje realizovat investiční záměr klientům, kteří na přechodnou dobu nemají k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění hypotečního úvěru a mají zájem o poskytnutí hypotečního úvěru. Jeho výhoda spočívá v příslibu banky, že vám v budoucnu půjčí konkrétní částku na financování bydlení. Vy se tedy můžete k realitnímu makléři vypravit s konkrétním zadáním, které zní: Hledám byt nebo dům do částky xy Kč. Předejdete tak následnému zklamání, když si případně vyberete dům vašich snů, ale nezískáte od banky dostatečný úvěr. A to se může stát, protože banka zkoumá vaši bonitu a hlavně příjmy. Samozřejmostí je skutečnost, že nejste evidováni v registru dlužníků.

Pokud chcete řešit vlastní bydlení, je zřejmě nejlepší obrátit se na renomovanou realitní kancelář, která zná situaci na trhu a poradí vám včetně právního servisu. V případě, že již máte zkušenosti s koupí či prodejem realit, zvládnete to sami, ale bude vás to stát určitý čas a úsilí.

 

 

Najít ten správný byt nebo dům nebo si ho nechat postavit, je závažné rozhodnutí. Proto je třeba k němu přistupovat odpovědně a s rozvahou. I financování bydlení předpokládá vlastní dlouhodobý plán a cíl. V každé fázi života potřebujete jiný druh bydlení. Na začátku startovací byt, poté byt pro rodinu s dětmi a v důchodu seniorský byt s nízkými náklady a vhodný pro klidné stáří.

 

Na závěr ještě přidám jednu poučku, která platí všude na světě. Na nemovitosti je vždy nejdůležitější její lokalita. Proto vybírejte s rozvahou a zvažte všechna „pro a proti“.

 

 

AUTOR: Ing. Miroslav Škvára

Autor je lektorem finanční gramotnosti

Psáno pro: www.skvara.cz

 

Zpět

Kontakt

yourchance, o.p.s.
Argentinská 38
170 00 Praha 7

+420 603 284 505

 

Další projekty yourchance, o.p.s.:

Zajímavé knížky z oblasti finanční gramotnosti a osobního rozvoje najdete v E-SHOPU YOURCHANCE.

Partneři projektu:

 

yourchance o.p.s. © 2016 Všechna práva vyhrazena.

Tvorba webových stránek zdarmaWebnode